財産診断書作成

生前に相続でお悩みの方の中で、最も多いご相談が自分の所有する財産の評価額が把握できず、相続が発生した場合に相続税額がどれ位になるか分からないというご相談です。特に所有財産の中に価値が分かりにくい不動産や未上場会社の株式がある場合にその評価額について検討つかず、悩みを抱えている方が多いようです。すなわち、逆説的に捉えれば自分が所有する財産の評価額を把握し、将来発生が予想される相続税の概算が把握できれば、悩みの大部分が解消できるということに加えて、将来の相続税の節税策を場当たり的ではなく、戦略性を持って考えることができるというメリットが生まれます。

相続財産の中で不動産、または、保有不動産の評価額の影響が大きい未上場会社株式が重要な位置を占める場合、不動産の専門家である不動産鑑定士が税理士と連携し、不動産について現地、法規制及び権利関係等の調査を行い、概算の評価額を査定し、相続税の予想額を算出した診断書を作成致します。

そして将来の相続の概要を把握したあと、税理士と連携して節税や将来の納税資金確保のために最適な解決策を提案致します。

資産組み換え提案書作成

たとえば都心部から離れた都市においては、高齢化が進行し生産年齢人口の減少が顕著な都市も少なくございません。そのような都市において多額の投資を行って賃貸マンション・アパートを建設し、土地の有効活用を行っても、将来的に賃料の大幅な減額、空室の増加による収入の減少に直面し、建築費借り入れ資金の返済さえもできない事態におちいる可能性もあります。また、地方都市の賃貸マンション・アパート等の収益物件の購入を検討する個人投資家が少ないことから、流動性が低く、いざという場合に換金することも困難になります。また、都心部及び周辺都市においても、最寄り駅から離れる等の理由から利便性が劣る地域に所在する土地も同様の事が考えられます。

そこで、保有しているだけの収益を生み出さない不動産を売却し、全国的に高齢化が進む中でも生産年齢人口が増加し、将来的にも賃貸需要が見込める都心部及び周辺都市の駅徒歩圏に立地する利便性の高い賃貸マンション等に投資する提案書を作成致します。

但し、資産運用の点からは組み換えがベストであっても、先祖代々の土地であるという愛着や世間体の強さから、躊躇するケースも多く見られます。

土地有効利用提案書作成

都心部及び周辺都市の利便性が高い地域に所在する遊休地を保有する方に、優良な財産を残し、収益が増加するうえに、節税も実現する土地有効活用の提案書を作成致します。

ハウスメーカーや建築会社の土地有効活用提案資料は市場における賃貸需要を考慮せず、手間のかからない「規格化された会社の商品」を提案するケースが多く見受けられ、建築代金についても他社との比較をしないため妥当かどうか判断が難しく、遊休地の所有者も営業マンの人間性や勘を重視して最終判断するケースが多いため、節税対策だけではない土地有効活用の本来の目的である優良な財産を残し、収益の増加を図ることができない結果となります。

したがって、ハウスメーカーや建築会社とは関係のない第三者で、不動産の専門家である不動産鑑定士が提案書を作成することにより、ハウスメーカーや建築会社の提案が本当に所有する遊休地の収益を最大化する提案か否かを判断する資料として活用することができます。

尚、都心部から離れた都市や都心部及び周辺都市の利便性が劣る地域に遊休地を所有しているものの、先祖代々の土地であること等から売却を考えられない方にも、比較的投資額が少なく、かつ、流動性が高い（すなわちリスクが低い）戸建賃貸等の提案書を作成致します。

財産評価サポート

不動産の遺産分割サポート

相続において相続人間で係争が起こる最大の要因は遺産分割に関してであり、その中で特に分割が困難である不動産が問題になり、相続人の方々の頭を悩ませる事例が多くございます。相続税の申告が必要な場合は通常税法上のルール（財産評価基本通達）による評価額を基に分割案を相続人間で協議致しますが、不動産鑑定士による評価を活用することにより、分割協議が円満に進むこともあります。不動産鑑定士による評価の活用が検討できる場合を例示すれば下記の通りです。

• 土地を相続人間で等分することにより現物分割する際、地形や方位の関係で面積的に等分すると価値が違ってしまう場合

  ※左図のように200坪の土地を2人で100坪ずつ分割すると、Bの相続分は南向きの大通りに面しているため、土地の価値で考えるとAの相続分よりも高くなる。 したがって、不動産鑑定評価により各画地の価値を算出し、右図のように分割する。

• 相続財産が自宅のみで、一人の相続人が自宅を単独で取得する代わりに、他の相続人に代償分割する場合
• 不動産を換価分割する際に、相続税の申告期限までに不動産を処分するのが難しい場合
• 相続人の希望により財産評価基本通達による評価額ではなく、時価での遺産分割を行う場合