同族会社間等の不動産売買における税務対策サポート

会社とその役員間における不動産売買の取引は時価によることとされていますが、個性が特に強い土地が存在することや、土地建物は一体として効用を発揮していること等から、取引価格が時価と言えるかどうか、また取引価格をいくらに設定したらよいのか、非常に頭を悩ませることと思います。

①

会社が役員に不動産を譲渡する場合に、時価より安く売却しても時価で譲渡したものとして譲渡損益が計算され、時価との差額は役員賞与として処理されます。また時価より高く売却した場合は、時価との差額部分は、受贈益として金銭の贈与を受けたように処理されますので、不動産の時価を適格に把握し、課税当局に立証できなければ損をします。

②

役員が会社に不動産を譲渡する場合に、低廉譲渡とみなされると役員には時価による譲渡収入があったものとして所得税が課税され、会社に受贈益が計上されますので時価を把握することが必要となります。

③

親子間等の親族間で不動産を譲渡する場合に、取引価格が時価よりも著しく低い場合は、取引価格と時価との差額分について贈与があったと見なされ贈与税が課税されます。

以上のように、同族会社間等の不動産売買においては、一般に取引価格に恣意性があると見られやすく、いかなる場合においても税務署の調査を受ける可能性が高いと言えます。その際、取引価格が適正な時価であることを立証するのは容易ではありませんし、安易な説明はさらに恣意性があるとみなされる要因となります。そこで、経営者の皆様の不安を解消し、取引価格を適正な時価と証明してくれるものが不動産鑑定士による不動産鑑定評価書です。不動産鑑定評価書を取得しておけば、適正な時価の証明書として課税当局だけでなく、株主等の利害関係者に対しても有効です。

親族間売買を行う場合の鑑定評価

通常の不動産売買は不特定多数の売主と買主が売買を行う市場において価格が決定されますが、親族間売買は特定の売主・買主が行う売買であり市場原理が働かないため、市場に成り変り価格を決定する不動産鑑定士による鑑定評価の活用が有効となります。

財務諸表のための時価算定

企業が保有する重要性がある不動産について、固定資産の減損損失の測定、賃貸等不動産の時価等を注記するための公正な評価額の把握等において原則として不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価が必要となります。また重要性の乏しい不動産についても、鑑定評価手法を選択的に適用した調査報告書が有効となる場合がございます。

担保評価

一般住宅、賃貸マンション・アパート、事務所ビル、店舗等の一般的用途の不動産に加え、ショッピングセンター、工場、ホテル等の特殊用途の不動産も多数実績がございます。

また、金融機関がノンリコースローンを融資する否かの判断を行うためのデューデリジェンス、融資を実行する際の不動産鑑定評価の経験も豊富です。