土地評価単位の判定

土地の評価にあたっては、まず登記簿の地目や固定資産税の課税地目に関係なく、課税時期の利用状況に応じて「地目」を判定し、 この「地目」のまとまりごとを評価単位として評価します（筆は関係ありません）。つまり評価単位を正しく分けるには正しく「地目」判定することが重要になります。
評価単位の分け方を誤ると、減価するための各補正率が適用できない等、過大評価と認定される場合があります。

減価要因の判定

評価単位を確定したら、不動産専門的知識を駆使した現地調査及び役所調査の結果に基づき、財産評価基本通達に沿った評価単位ごとの減価要因を判断致します。

※調査により評価減となる可能性がある事由を例示すれば以下の通りです。

• 貸地・貸家の敷地（第三者の占有状況を確認）
• 縄縮みしている土地
• 間口狭小地・奥行長大地・不整形地
• 道路との間に水路・法地が介在している土地
• 無道路地
• 私道として利用されている土地
• 私道負担している土地
• セットバックが必要な土地
• 広大地
• 土地区画整理事業地内の土地
• 都市計画施設予定地が含まれている土地
• 容積率（用途地域）が異なる地域に所在する土地
• がけ地
• 接面道路と著しく高低差がある土地
• 地盤の凹凸が甚だしい土地
• 市街地農地・山林・原野等の造成が必要である土地
• 高圧線下の土地
• 市街化調整区域内の宅地・雑種地（再建築の可能性・可能な用途の判定）
• 農用地区域内及び市街化調整区域内に所在する農業用施設用地
• 生産緑地・特定市民農園・市民農園・都市公園・市民緑地
• 森林法その他法令により伐採制限等を受けている山林
• 振動や騒音の甚だしい土地（鉄道や高速道路、工場等の影響を受けている）
• 日照条件の著しく劣る土地
• 嫌悪施設（墓地、ゴミ焼却場、変電所）等が近接する土地
• 土壌汚染の可能性がある土地
• 埋蔵文化財の所在する土地