相続税申告業務の一環として、第三者の立場から相続人間の遺産分割の相談を求められ、その中で特に分割が困難である不動産が問題になり、 先生方の頭を悩ませることが多いと思います。通常は財産評価基本通達による評価額を基に分割案を提案されることと思いますが、 不動産鑑定士による評価を活用することにより、分割協議が円満に進むこともあります。

※不動産鑑定士による評価の活用が検討できる場合を例示すれば下記の通りです。

• 土地を相続人間で等分することにより現物分割する際、地形や方位の関係で面積的に等分すると価値が違ってしまう場合

  ※左図のように200坪の土地を2人で100坪ずつ分割すると、Bの相続分は南向きの大通りに面しているため、土地の価値で考えるとAの相続分よりも高くなる。 したがって、不動産鑑定評価により各画地の価値を算出し、右図のように分割する。

• 相続財産が自宅のみで、一人の相続人が自宅を単独で取得する代わりに、他の相続人に代償分割する場合
• 不動産を換価分割する際に、相続税の申告期限までに不動産を処分するのが難しい場合
• 相続人の希望により財産評価基本通達による評価額ではなく、時価での遺産分割を行う場合